Процедура покупки недвижимости

СЕРВИС

юридического оформления покупки недвижимости во Франции является официальное соглашение между продавцом и покупателем, которое называется Compromis de Vente . Это соглашение должно быть подписано обеими сторонами. Данное соглашение оформляется менеджером агенства недвижимости по установленной стандартной форме, где указываются стороны, объект сделки, цена, сроки подписания основного договора, кредиты, также указывается нотариус, которому доверяется проведение сделки купли-продажи. Право выбора нотариуса принадлежит покупателю. Продавец может воспользоваться услугами своего нотариуса, но не имеет права навязывать его покупающей стороне. Возможны случаи, когда оформлением сделки занимаются 2 нотариуса (со стороны покупателя и со стороны продавца). Нотариус во Франции действует не в интересах какой-либо из сторон сделки, а является официальным лицом, представляющим интересы государства. Он обеспечивает соблюдение всех законов, проверяет дееспособность участников соглашения, юридическую чистоту сделки, совершает необходимые экспертизы приобретаемой недвижимости.

При подписании первоначального соглашения Compromis de Vente покупатель выплачивает задаток (гарантийный депозит), который составляет 10% от стоимости приобретаемой недвижимости. Он оплачивается чеком или путем перечисления денежных средств на счет нотариуса покупателя. Задаток помещается на специальный банковский счет нотариуса в государственном банке «Касса Депозитов и Консигнаций», эквивалентном российскому Центробанку и хранится до времени внесения оставшейся суммы или аннулирования покупки. После подписания первоначального соглашения выбранный объект недвижимости снимается с рекламы на продажу. Задаток может быть возвращен, если покупатель откажется от покупки недвижимости в установленный законом срок - 7 дней. После этого срока договор может быть аннулирован и задаток возвращён покупателю, только при не выполнении одного из условий договора. Покупатель обладает правом понуждать Продавца к сделке и через суд истребовать свой ущерб в случае отказа последнего от продажи.

После заключения Компромисса в течении 2-3 месяцев нотариус совершает необходимые экспертизы объекта недвижимости.

Вторым этапом юридического оформления покупки недвижимости во Франции является подписание продавцом и покупателем Заключительного Договора (Acte de Vente) в присутствии нотариуса. К моменту подписания Покупатель должен полностью оплатить покупку недвижимости, переведя оставшуюся сумму на счет нотариуса или принести на сделку заверенный банком чек. После подписания Acte de Vente продавцом и покупателем Нотариус заверяет акт продажи, а продавец передает ключи на недвижимость покупателю. По окончанию подписания новому владельцу вручается Акт на Владение Собственностью, в двух вариантах: С ценой – для страховки (новый собственник в обязательном порядке должен застраховать свою недвижимость) и без указания цены – для административных инстанций (например, для консульства для запроса на многократную визу).

Затем нотариус проводит необходимые действия по регистрации сделки в специальном регистрационном бюро. Этот процесс занимает 4-6 месяцев.

Расходы на оформление сделки

Расходы по оформлению сделки - нотариальные расходы ( внесенее в реестры, перерегистрация собственности и т д) составляют 6,5%-7,5% от стоимости объекта недвижимости при покупке недвижимости на вторичном рынке и 2,5% - 3% при покупке нового жилья (дата постройки не более 5 лет). Эти проценты полностью оплачиваются покупателем, путём внесения денежных средств на счёт нотариуса. Коммиссионные агенства включены в стоимость объекта.

Расходы на содержание недвижимости:

1. Обязательная страховка недвижимости. Стоимость страховки варьируется в зависимости от предлагаемого набора страховых случаев. Например: страховка одно-комнатной кваритры в год будет составлять примерно 190 евро, трёх-комнатной квартиры 320 евро.

2. Коммунальные услуги

Квар.плата зависит от: типа отопления (электрическое, центральное, газовое); общей площади жилья; расход воды; наличия лифта и консьержа; наличие бассейна, тенниса, парка в резиденции. В среднем квар. плата составляет от 100–350 евро в месяц

3. Налог с недвижимого имущества (taxe foncière) выплачивает собственник недвижимости. Его размер не фиксирован и варьируется в зависимости от типа собственности и ее местонахождения.

4. Налог на проживание (taxe d’habitation) платит проживающий, то есть если недвижимость сдана в аренду, налог взимают с арендаторов, если ее используют для личного проживания – с хозяев. Например налог на 3 ком варитру может составлять от 500 евро в год и более, в случае проживания на вилле – от 1000 евро в год и более.

5. Налог на богатство (impot de solidarite sur la fortune) выплачивают физические лица, чей капитал во Франции (недвижимость, банковские счета) превышает 770 000 евро

Он считается по прогрессивной шкале от 0,55% до 1,8% в год.

6. Налог на прибыль с перепродажи (сapital gains taxe, le «plus-value»). При перепродаже недвижимости вы должны будете заплатить НДС. Сумму устанавливают исходя из разницы в цене при перепродаже собственности. В случае продажи недвижимости в первые пять лет после покупки этот налог составляет 33,3%, но с каждым годом (начиная с 6-го года владения) его размер уменьшается на 10%. При препродаже недвижимости после 15 лет владения, этот налог не взымается.

Пример:

Российский (не ЕС) гражданин продает свою вторичную резиденцию во Франции после 10 лет владения. Стоимость покупки : 5.000.000 €, стоимость продажи : 8.000.000 €

Общие затраты на покупку : 5.000.000 € х 1,07 (расходы на нотариуса и перерегистрацию собственности) = 5.375.000 €, далее 5.375.000 € + 750.000 € (затраты на ремонт и переоборудование дома. Устанавливаются по счетам от компании, которыми были произведены ремонтные работы или по фиксированной ставке 15% от стоимости покупки, если вы владели домом более 5 лет) = 6.125.000 €

База НДС = 8.000.000 € - 6.125.000 € = 1.875.000 €

10 лет владения = 5 лет без снижения базы + 5 лет со снижением => 5 х 10% = 50%. Итого база : 1.875.000 € - 50% = 937.500 €

НДС = 937.500 € х 33.33% = 312.469 € (к оплате за прибыль с перепродажи